李嘉诚大举进入中国大陆房地产市场的时间主要集中在20世纪90年代至2000年代初期，尤其是在2003年至2005年期间加速布局。根据AI搜索，以下是具体的时间线和当时大陆房地产市场的背景分析及李嘉诚的操作策略和手法：

第一、李嘉诚进入大陆房地产的时间线

1990年代初期：首次进军内地。李嘉诚通过旗下长和系（长江实业与和记黄埔）在1990年代初开始进入内地市场，成为香港在内地最大的投资者之一。早期项目如北京东方广场（1992年启动）被视为标志性投资，该项目位于北京核心地段，占地面积达10万平米，总投资160亿港元，凸显其战略野心。

2003至2005年，大规模扩张期。这一阶段是李嘉诚在内地房地产市场的“黄金扩张期”。

2003年和记黄埔在内地仅布局7个城市，到2005年已扩展至西安、武汉、成都、长沙等13个城市，投入资金超400亿元，完成对主要一二线城市的战略布局。

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2005年在政府出台房地产调控政策、市场观望情绪浓厚时，李嘉诚逆势而上，半年内通过“夺地战役”在上海、成都、武汉等地圈地近300万平方米。

2010年后，李嘉诚的收缩与套现。自2013年起，李嘉诚开始逐步抛售内地资产，转向海外投资（如英国基建），但早期囤地项目（如北京御翠园、上海世纪汇广场）的开发周期长达10-25年，通过长期持有土地获取增值收益。

第二、当时大陆房地产市场的背景

一是政策环境与经济转型。1990年代：中国改革开放深化，房地产市场逐步开放。1994年《城市房地产管理法》颁布，土地有偿使用制度确立，吸引外资进入。

2000年代初期，中国加入WTO后经济高速增长，城市化进程加速，住房商品化改革（如1998年取消福利分房）释放了巨大的住房需求。

二是当时中国房地产市场有三大特点：

第一个特点：价格洼地与投资潜力巨大。早期一线城市核心地段地价极低，例如2001年北京姚家园地块楼面价仅1750元/平方米，上海陆家嘴地块（2004年）楼面价1.2万元/平方米，而同期房价涨幅空间巨大。

第二个特点：供需矛盾很大。住房供应不足，尤其是一线城市优质商业和住宅用地稀缺，开发商通过囤地可坐享土地升值红利。

第三个特点：调控与市场波动。2005年前后：政府为抑制房价过快上涨，出台“国八条”等调控政策，但市场仍处于上升周期。李嘉诚选择逆市扩张，以低成本拿地，例如2005年广州增城项目、上海世纪大道地块等。

开发模式差异。内地房企普遍采用“高周转”模式，而李嘉诚通过“分期开发”“延缓销售”策略，最大化土地增值收益。例如北京誉天下项目开发周期长达25年，地价从2000元/平方米涨至4万元/平方米。

当时有一种说法，只要你能搞到地皮，就是傻G也能赚大钱。

第三，李嘉诚在大陆搞房地产策略的核心逻辑

一是低买高卖与时间杠杆。利用早期低价囤地，待城市配套成熟后高价出售或开发，例如上海世纪汇广场2005年拿地，2016年以200亿元转手，净赚超百亿。

二是钻政策空子。李嘉诚有一个专业的律师团队，专门研究中国法律法规的空子，他们通过分期开发、象征性开工（如上海世纪盛荟广场空置16年）避免被认定为“闲置土地”，同时依赖政商关系获得地方政府宽容。

三是资本优势与全球化配置。以自有资金为主，低杠杆运营，避免内地房企高负债风险，同时在2010年后逐步套现内地资产，转向英国基建等海外投资。

李嘉诚在20世纪90年代至2005年间大举进入内地房地产市场，抓住了中国城市化初期土地价值洼地的机遇。其策略核心是通过长期囤地、延缓开发，利用政策漏洞和资本优势获取超额利润。

尽管后期因频繁套现引发争议，但其早期布局深刻反映了当时中国房地产市场的政策红利与增长潜力。

同时，也反映了李嘉诚并不是一位具有家国情怀的商人，而是一位唯利是图、专门钻法律空子的“奸商”。他只为自己赚钱，根本就考虑国家和民族的利益。

第四，李嘉诚在大陆房地产赚钱的最大一个特点就是“囤地捂盘”

他看准了大陆房地产市场处于大涨期，土地也会大涨。就是凭期经济实力，将处于黄金地段的土地拿到手后，长期持有土地、延缓开发、分期销售为特点，通过地价上涨获取暴利。以下是几个典型案例及其操作模式的分析：

第一个案例：北京御翠园（逸翠园）项目。拿地时间是2001年以7亿元购入北京朝阳区姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。

他分三期开发，2005年首期开盘，最后一期于2023年（或2024年）预售，整体开发周期长达22年。

2023年预售均价约9.5万至10万元/平方米，2024年部分特价房以7.6万元/平方米抛售，相比拿地成本升值43至57倍。

为了规避法规，他通过分期开发（每期开工间隔数年）避免被认定为“土地闲置”，同时利用地方政府对大企业的政策宽容。

第二个案例是上海御翠豪庭。拿地时间是2002年以楼面价2497元/平方米购入。最后一期至2009年建成，售价涨至7万元/平方米，利润约28倍。

他采用的策略就是缓慢开发，待周边配套成熟后高价销售。

第三个案例是“广州增城项目”。2005年购入，2011年才动工，囤地6年后才开发。他的目的就是，等待区域地价上涨，降低开发风险。

第四个案例是“成都南城都汇地块”。2004年以21.35亿元购入。拖延16年，2020年以71亿元出售给禹洲集团，获利超3倍。国家只是对他因囤地被禁止融资，但未收回土地，对他这种行为相当宽容了。

第五个案例是“大连西岗项目”。2011年以19亿元购入。2019年以40亿元转售融创，8年获利21亿元。因没有实质性开发，直接转卖土地套现。

第六个案例是“东莞海逸豪庭项目”。1990年代购入，分多期开发至2024年，部分房源以5折抛售（单价1.3万元/平方米）。因囤地95个月被征收7915万元闲置费，但未收回土地，等于还属于他使用。

以上只是列举几个重点项目，还有分布在全国大量项目，几乎都是这种操作方法。

第五，总结李嘉诚在内地开发房产赚大钱的手法主要是以下几种：

一是分期开发规避法律。根据《房地产管理法》，土地闲置满两年可无偿收回，但长实通过分期开工、每期间隔数年（如北京御翠园分三期开发），名义上“持续开发”以规避监管。

二是争取地方的宽容。早期地方政府为吸引投资，对大型开发商囤地行为“睁一只眼闭，一只眼”。例如北京御翠园地块拿地后4年才动工，但因李嘉诚的资本影响力未被处罚。

三是低买高卖与时间差套利。以极低成本拿地后，等待城市扩张、配套完善，待地价暴涨后高价销售或转手（如上海高尚领域项目2006年22亿拿地，2019年200亿转售）。

四是象征性开工避免闲置。部分项目仅进行少量施工即停滞，但通过“有工人进场”避免被认定为闲置土地。

综上，李嘉诚的囤地策略本质是利用政策漏洞、资本优势和时间杠杆，最大化土地增值收益。

以上就是李嘉诚在大陆搞房地产赚大钱的主要策略和方法。因为钻中国法律的空子、因为当地政府为了招商引资对他比较宽容，对他这种公开的“囤地捂盘”的行为，往往是睁一只眼闭一只眼，应该管的不管；应该罚的不罚；应该重罚的轻罚；应该收回土地的，只是罚钱没有收回土地。

李嘉诚的这种行为，不但哄抬了大陆的房价，收割了公众的韭菜。更严重的问题是，李嘉诚拿到土地后，一搁置就是十年左右，严重地影响和滞后了当地城市的发展。

后来，李嘉诚一看到大陆的房地产业不行了，就将大陆的产房产全部抛售，跑到英国投资去了，这等于是他拿着在大陆收割的韭菜，赚的钱，又投资回报英国去了。

最近，李嘉诚又将占据全世界重要战略位置分布在23个国家的43个重要港口，打包出售给美国公司，提前对国家连个招呼都没打。

李嘉诚的这种行为仅仅一句“在商言商”能说得过去的吗？作为一名企业家应该有家国情怀，要为国家和民族负责任。如果只为自己或一个小团体赚钱，那不是企业家，只能算是一个精明的奸商。

就是这样的一位奸商，国内竟然还有不少人包括那位大院士为其鸣不平？真的不知道这些人是站在谁的立场上为其洗地？

发布于：江苏省